option ARM : la pression monte sur les banques U.S. (update 2)

Après les prêts hypothécaires subprime (ci-contre, en vert, en milliards de dollars), il était prévu que les prêts hypothécaires à option (ci-contre, en beige) menacent les banques US à partir de 2009.

Les option ARM ('Adjustable Rate Mortgages') permettent aux emprunteurs d'adapter de manière hyperflexible le taux de leurs rembours, en ne remboursant que les intérêts, et même pas la totalité de ceux-cis, si ils le souhaitent.

Les option ARM permettent à l'emprunteur d'opter pour les remboursements [definition : Mortgage Professor]. Si les remboursements ne sont pas assez élevés, la banque doit assumer un amortissement négatif, ce qui déclenche le reset du prêt, c'est-à-dire le réajustement à la hausse du calcul des arrhes.

Selon BusinessWeek, les option ARM connaissent actuellement aux USA un taux de défauts paiement comparable à celui des subprime ARM. Ceci accélère le reset du prêt. La menace est plus rapide et plus prononcée que prévu.

Voici donc où on en est à présent : sur le graphe ci-contre on voit que la courbe de resets originalement prévue en 2009 (en lilas) a été déclenchée anticipativement par les défaut de paiement déjà survenus (courbe grise).

Conclusion : au lieu de se succéder, comme sur le premier schéma, les effets du subprime ARM et option ARM vont se combiner!

Cela ne peut qu'accélérer la dégringolade de la solvabilité des banques, déjà au bord de l'implosion avec le subprime seul...

C'est d'autant plus dérangeant que les option ARM, contrairement aux subprimes, ont été octroyés le plus généralement à des gens tout-à-fait solvables, aux fins d'avoir accès à des demeures au-dessus de leur standing.

Il semble possible que les heureux propriétaires, confrontés à la chute de la valeur de leurs maisons, se voyant obligé de rembourser des prêts d'une valeur désormais supérieure à celle de leur bien, arrêtent délibérément de rembourser les banques.

Les option ARM ont été massivement contractés en Californie et en Floride, alors que 60% des prêts subprimes ont été octroyés en dehors de ces deux états.

L'article de Businessweek ["The rate of option ARM delinquencies is already spiking"]

Un commentaire [therealestatebloggers.com : "Option ARM reset schedule moves up as homeowners feel distress"]
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